Wellicht herkent u de situatie. U heeft een forse openstaande vordering op een van uw relaties, maar deze blijkt al uw pogingen ten spijt niet tot betaling te bewegen. "Het komt goed, even geduld", is dan een mededeling welke u al lang niet meer als muziek in de oren zal klinken. Vervolgens vangt u het gerucht op dat de betreffende debiteur bezig is om haar vastgoed te verkopen. U ziet de bui al hangen en besluit een advocaat in te schakelen om u over uw mogelijkheden te laten informeren.
Conservatoir beslag
Ons recht - daarin is Nederland vrij uniek - kent de mogelijkheid om vooruitlopend op een te verkrijgen vonnis reeds zogenaamd conservatoir beslag ten laste van de debiteur te leggen. Dit kan voorkomen dat de debiteur er tijdens de incassoprocedure voor zorgt dat na afloop niets meer valt te halen. Voor een dergelijk beslag dient een advocaat eerst toestemming van de rechtbank te ontvangen.
Vormerkung
In het hierboven beschreven geval constateert echter de advocaat na kadastrale recherche dat de geruchten over een voorgenomen verkoop niet alleen juist blijken te zijn, maar dat reeds een koopovereenkomst in de openbare registers is ingeschreven. Dit betreft de zogenaamde "Vormerkung" ( art. 7:3 BW ), met als strekking de koper van een onroerende zaak te beschermen tegen een aantal rechtsfeiten welke zich ten laste van de gekochte zaak na de inschrijving voordoen. De rechtsfeiten waartegen wordt beschermd staan opgesomd in het derde lid van het betreffende artikel, waaronder sub f; "een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven". Staat u nu met lege handen?
Onder de notaris
Een mogelijkheid is om in plaats van een beslag op de onroerende zaak zelf, beslag te leggen onder de notaris op de door de koper aldaar gestorte koopsom. Maar dan moeten uiteraard wel de transporterend notaris en met name ook het precieze tijdstip van transport bekend zijn. Uit de koopovereenkomst valt deze informatie lang niet altijd met zekerheid te herleiden, terwijl de notaris hierover geen informatie mag verstrekken.
Onder de koper
Een alternatieve mogelijkheid om de Vormerkung te omzeilen zou beslag onder de koper op de nog te betalen koopsom kunnen zijn. Dit is vergelijkbaar met een beslag onder een huurder van een debiteur op de aan die debiteur de te betalen huurpenningen. Door een dergelijk beslag onder de koper wordt feitelijk de uitvoering van de koopovereenkomst geblokkeerd. Immers als de koper door het beslag niet in staat is om de koopsom onder de notaris te storten, zal van een transport geen sprake kunnen zijn. Om die reden werd binnen de rechterlijke macht de opvatting gehuldigd dat een dergelijk beslag op een lijn dient te worden gesteld met een conservatoir beslag op de onroerende zaak zelf en daarmee - gelet op het in art. 7:3, lid 3, sub f BW bepaalde - in strijd met de koper beschermende werking van de Vormerkung. In de Beslagsyllabus - door de rechterlijke macht gepubliceerd beleid omtrent conservatoir beslag - valt dan ook (nog steeds) het advies te lezen om geen toestemming te verlenen voor een beslag onder de koper. In de praktijk betekende dit advies dat verzoeken daaromtrent steevast werden geweigerd.
Hoge Raad
De Hoge Raad heeft echter op 12 juli 2013 een uitspraak gedaan waarin hij heeft overwogen dat een beslag onder de koper niet in strijd is met de door de wetgever door middel van de Vormerkung aan de koper verleende bescherming (ECLI:NL:HR:2013:BZ9959). Dit eenvoudigweg omdat de rechtsfeiten waartegen bescherming wordt geboden limitatief in het betreffende wetsartikel staan opgesomd en beslag onder de koper daarbij niet is vermeld.
Praktijk
Nu brengt het enkele feit dat de Hoge Raad een bepaald beslag niet in strijd met de wet acht, niet zonder meer met zich mee dat aldus de beslagrechter gehouden is hiervoor toestemming te verlenen. De vraag rees dan ook hoe dit arrest zal doorwerken in de beslagpraktijk. Recent heeft ons kantoor de proef op de som genomen door onder verwijzing naar bedoelde uitspraak van de Hoge Raad toestemming voor een dergelijk beslag te vragen, welk verlof zonder restricties werd verleend.
Alhoewel de Beslagsyllabes op dit punt nog niet is aangepast, lijkt het er dus op dat conservatoir beslag onder de koper de goedkeuring van de rechterlijke macht heeft. Daarmee staat een effectief middel ter beschikking om, ook indien sprake is van Vormerkung, bij een voorgenomen vastgoedtransactie een "voet tussen de deur" te krijgen.
