Het komt nog wel eens voor dat iemand een stuk grond van zijn buurman is gaan gebruiken en vervolgens een beroep doet op verkrijging door bevrijdende verjaring. In de volksmond wordt dit wel ‘landjepik’ genoemd. Hiervoor gelden een aantal regels die ik hieronder zal bespreken.
Verkrijgende verjaring
Artikel 3:99 BW: “Rechten op roerende zaken die niet registergoederen zijn en rechten aan toonder of order worden door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van drie jaren, andere goederen door een onafgebroken bezit van tien jaren.”
Grond valt onder de andere goederen, zodat daarvoor op grond van dit artikel een verjaringstermijn van tien jaren geldt. Een vereiste hierbij is evenwel dat de bezitter te goeder trouw is. Op grond van rechterlijke uitspraken moet worden geconcludeerd dat van te goeder trouw in principe slechts sprake is indien een bezitter op grond van hetgeen staat vermeld in de kadastrale registers er vanuit mocht gaan dat de betreffende grond zijn eigendom was. Deze situatie zal zich in de praktijk niet veel voordoen. Vandaar dat het van belang is om te zien wat de situatie is indien er geen sprake is van een dergelijke te goeder trouw.
Bevrijdende verjaring
Artikel 3:105, lid 1 BW: “.... Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.”
Bij bevrijdende verjaring is het niet van belang of de bezitter te goeder of te kwader trouw is. Voor de toepasselijke termijn is artikel 3:306 BW van belang.
Artikel 3:306 BW: “Indien de wet niet anders bepaalt, verjaart een rechtsvordering door verloop van 20 jaar.”
Voor de verjaring van de eigendom van grond is geen speciaal wetsartikel opgenomen zodat hiervoor de verjaringstermijn van 20 jaar van artikel 3:360 BW geldt.
Indien de verjaring is voltooid is er sprake van een inschrijfbaar feit. De bezitter heeft het eigendom verkregen en kan dit door een notaris laten inschrijven in de kadastrale registers.
Bezit
We hebben gezien dat voor het intreden van verjaring bezit noodzakelijk is. Bezit kan ontstaan door inbezitneming. Van bezitneming is niet zomaar sprake. Er moet van duidelijke “bezitsdaden” sprake zijn geweest, zoals het plaatsen van een heg, het plaatsen van een hek of het aanbrengen van prikkeldraad. Voor de oorspronkelijke eigenaar moet namelijk wel duidelijk zijn geworden dat zijn grond in bezit is genomen en dat hij het risico loopt het eigendom door verjaring te verliezen. Het gedurende 20 jaar gebruiken van grond en het gedurende 20 jaar hebben van bestrating en dergelijke, wil in juridische zin nog niet per definitie zeggen dat er sprake is van inbezitneming.
De verjaring begint op het moment van inbezitneming. Wanneer er sprake is van opvolging in het bezit, betekent dat geen onderbreking van de verjaringstermijn.
Stuiting van de verjaring
Stuiting is in de eerste plaats mogelijk doordat de eigenaar zijn grond voor het verlopen van de verjaringstermijn weer zelf in bezit neemt. Dit noemt men ‘natuurlijke stuiting’. Degene die het bezit verloren heeft is vervolgens een jaar lang in de gelegenheid tegen het bezitsverlies op te komen door het instellen van een rechtsvordering ex artikel 3:125 BW.
Voorts is er een stuitingsmogelijkheid opgenomen in de wet. Indien men deze volgt spreekt men van ‘burgerlijke stuiting’. Voor stuiting van verjaring van het eigendom moet op grond van artikel 3:317, lid 2 BW een schriftelijke aanmaning worden verzonden die binnen zes maanden wordt gevolgd door een procedure.
