Barneveld: 0342 491 028 | Nunspeet: 0341 230580 | info@wolleswinkel.nl

19 december 2017 in Bedrijf & Organisatie door Mr. A. (Aart) Hofman

De teleurgestelde koper: Wie gaat dat betalen?

Bedrijf & Organisatie

De aankoop van een woning betreft meestal een feestelijke aangelegenheid. Maar als de champagne eenmaal heeft plaatsgemaakt voor een hamer, boor of verfkwast, wil het feestgevoel nog wel eens als sneeuw voor de zon verdwijnen. Lekkende daken, gescheurde muren, door houtrot aangetaste draagbalken, ernstige condensvorming, asbest dakbeschotting, vervuilde puin in de grond, zomaar een willekeurige greep uit mijn praktijk. U begrijpt dat als zo’n woning op mijn bureau komt te liggen, de spreekwoordelijke “kat in de zak” inmiddels voor een flinke kater heeft gezorgd. Hamvraag; Is de verkoper aansprakelijk? Ik zal deze vraag beantwoorden aan de hand van de wettelijke regels, standaardclausules in koopovereenkomsten en de hoofdlijnen uit de rechtspraak.

 

Onvolkomenheid

Om meteen maar met de deur in huis te vallen, de verkoper is niet voor iedere onvolkomenheid aan de woning aansprakelijk. Een koper dient - afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan - tot op zekere hoogte rekening te houden met te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Dit geldt ook als de noodzaak daartoe voor de koper niet direct bij de bezichtiging kenbaar is. Kopers van met name wat oudere woningen doen er dus verstandig aan met (financiële) tegenvallers rekening te houden.

Ernstig gebrek

Om de verkoper aansprakelijk te doen zijn moet het tenminste gaan om “ernstige” gebreken. Dat wil zeggen gebreken die het normale gebruik als woonhuis in de weg staan. Maar wat is nu normaal gebruik? Dat hangt nogal af van de omstandigheden van het geval. De hoofdlijn is dat dit betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Duidelijk, toch? Het gaat niet alleen om gebreken die acuut het woongenot belemmeren. Ook indien binnen afzienbare termijn omvangrijke herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd om het woongenot voor de toekomst veilig te stellen, staat dit aan het normale gebruik in de weg. Een hechtgebonden asbestplaatje in de kruipruimte levert bijvoorbeeld geen ernstig gebrek op. Maar als ten tijde van de aankoop een door koper uit te voeren renovatie van de badkamer te verwachten viel en dit blijkt vanwege de aanwezigheid van asbest ernstig te worden belemmerd, staat dit wel aan het normaal gebruik in de weg. Kortom, voer voor juristen.

Mededelingsplicht/onderzoeksplicht

Met het hiervoor vermelde onderscheid tussen onvolkomenheden en ernstige gebreken zijn we er nog niet. Voor de aansprakelijkheidsvraag is ook van belang wat de verkoper moet meedelen, dan wel de koper zelf moet onderzoeken. De verkoper hoeft de koper niet spontaan te informeren over hem bekende onvolkomenheden die niet aan het normale gebruik in de weg staan. Maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover (uiteraard) geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het echter om ernstig gebreken, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is ook ongevraagd de koper hiervan op de hoogte stellen (mededelingsplicht). Laat de verkoper dit na, dan is hij zondermeer aansprakelijk. Maar ook als verkoper zelf geen wetenschap had van een na de verkoop geconstateerd ernstig gebrek, is hij hiervoor toch aansprakelijk. Dit is alleen anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken. Het zal u vast niet verbazen dat deze zogenaamde onderzoeksplicht een vruchtbare bron voor procedures is. In elk geval dienen kopers bij een bezichtiging hun ogen heel goed de kost te geven. Zijn er zichtbare aanwijzingen voor mogelijke gebreken? Dan (door)vragen en onderzoeken! In het algemeen kan worden gesteld dat het voor kopers van oudere woningen ten zeerste aan te raden is voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren.

Vragenlijst

Meestal is aan de koopovereenkomst een door verkoper ingevulde en ondertekende vragenlijst gehecht. Mag de koper gegarandeerd uitgaan van de juistheid hiervan? Stel dat de vraag “is er in uw woning asbest aanwezig” door verkoper met “nee” is beantwoord, heeft de verkoper daarmee de afwezigheid van asbest gegarandeerd? Nee, juridisch worden deze vragenlijsten beschouwd als slechts een opgave van de koper van wat hem over de woning bekend is. Toch kan dit voor de koper van belang zijn als het gaat om zijn onderzoeksplicht. Verwijzend naar de vragenlijst kan koper zich op het standpunt stellen dat er voor hem geen reden was om hierover te twijfelen en dus ook geen aanleiding voor nader onderzoek.

De makelaar

Steeds vaker richten teleurgestelde kopers hun pijlen (ook) op de verkopende makelaar. Nu is het zeker zo dat deze ook een zorgplicht heeft richting de kopers. Hem bekende informatie waarvan hij redelijkerwijs dient aan te nemen dat deze voor kopers van belang is, dient hij in beginsel mee te delen. Evenmin mag de makelaar bewust een onjuiste indruk in de verkoopbrochure wekken, ook wordt vermeld dat koper één en ander nader dient uit te zoeken. Het is echter niet zo dat in het algemeen de makelaar verplicht is om zelfstandig onderzoek te doen om te voorkomen dat de koper onvolledig wordt geïnformeerd. Of van een dergelijke onderzoekplicht sprake is hangt – u raadt het al – af van de omstandigheden van het concrete geval. Zo’n omstandigheid zou kunnen zijn dat de koper nadrukkelijk een vraag heeft gesteld.

Tenslotte

De lezers van dit artikel wens ik van harte toe dat de inhoud hen niets zegt en dat dit ook zo blijft. Maar mocht dit onverhoopt anders zijn, neem gerust vrijblijvend contact met ons op om u over uw positie te laten voorlichten.

De teleurgestelde koper: Wie gaat dat betalen?

Mr. A. (Aart) Hofman
Advocaat


Stuur een mail 0342 491 028